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租金較周邊高一至二成 部分長租公寓仍“一房難求”

放大字體  縮小字體 發布日期:2017-09-01  來源:泰州企業網  瀏覽次數:12

【編者按】新存量時代的到來、政策鼓勵加上市場需求巨大,一時間,“風口”、“春天”等字眼充斥長租公寓市場。目前,市場上長租公寓參與者主要有四類:開發商類、中介類、酒店類和互聯網創業公司類。他們正全力跑馬圈地,力爭率先形成規模以占先機。

不過,許多在一線城市工作的人們發現,即使是租售并舉、重租輕售,他們很可能還是住不起現在的長寓。那么,各一線城市的長租公寓當前的價格水平怎樣?究竟應該定價多少,才能最大程度地平衡租房者的收入與租房能力?

每經實習記者 程成 董青枝 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

近兩年,作為住房租賃市場新生力量的長租公寓發展迅速,不少大型房企都投身這一領域。一線城市長租公寓租金處于什么水平?如何定價?帶著這些問題,《每日經濟新聞》記者近日實地調研了北京、上海和深圳的部分品牌長租公寓門店。調查發現,部分長租公寓雖然租金普遍較周邊同類型住房高,但依然保持著較高的出租率。

●租金普遍高于周邊個人房源

易居研究院于近日發布的《全國50城房租收入比研究》中認為,6月份全國50個城市中超七成的房租相對收入較高,即個人租房費用占個人可支配收入的比重超過25%。其中,深圳、三亞和上海的房租收入比超過45%,北京更是達58%。這意味著在上述四座城市里,很多人也許要用近五成收入租房。

與國際部分城市租金相比,北上深等一線城市的租金收入比相對偏高。據央廣網稍早前的一則報道顯示,美國房屋租賃網站統計顯示,紐約的租金收入比高達59%、舊金山為49%,澳大利亞墨爾本當地租戶每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼為29%,墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30個城市的首位。

那么,近年來在住房租賃市場發展異常迅速的長租公寓,其租金水平到底如何?

《每日經濟新聞》記者近日走訪了北京、上海和深圳等一線城市中的部分長租公寓,對公寓以及其周邊出租屋的租金現狀進行了調研,以還原長租公寓的真實租金水平。

以北京樂乎青年社區鼓樓大街店為例,其租金在5688~6788元/月,而周邊出租屋租金價格在3000~6000元/月左右。

對于公寓租金如何定價,樂乎青年社區創始人羅意坦言,公寓租金定價最大的困擾在于,租金定高了,市場難以接受;租金低了,成本很難收回。

萬科泊寓相關負責人也曾表示,泊寓的定價標準一定不會超過市場價格。以勁松店為例,其周邊精裝修的一居室最多7000元/月,泊寓的定價基本不會超過這個價格。記者調查發現,泊寓勁松店租金價格在3800元~6000元/月,另外會有10%的服務費,其周邊出租屋租金價格在5000~7000元/月左右。

在上海,記者在調研萬科泊寓、鏈家自如、魔方和YOU+等長租公寓品牌后也見到同樣情況。

以位于虹橋機場附近的萬科泊寓虹橋南華園店為例,該店房型主要為12~31平方米的一居室,最低租金為2680元/月。其周邊距離地鐵站更近,面積在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月;鏈家自如在寶山區楊行板塊的一套60平方米左右的整租公寓,租金為3860元/月,其周邊面積類似的二居室租金在2800~3700元/月;魔方在浦東新區塘橋板塊的一居室租金為4270元/月,周邊類似的一居室的租金為3500~3800元/月。

在深圳,長租公寓高租金的現象也不例外。以魔方公寓民治萬眾城店為例,其戶型多為30平方米左右的1室1廳,租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區房租金約在5500元/月。魔方公寓相關負責人表示,魔方公寓的租金一般是根據地段來定價,區間約在3000~6000元/月。

18Plus公寓品牌總監吳丹也坦言,目前市場上品牌公寓的租金確實比周邊房租要高,但是品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套,而且租住的客戶也是經過篩選,其實是物超所值的。

綜合多地調研情況來看,長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金,在一定程度上與其白領客群定位有很大關系。從租戶的角度來看,工資水平在1.5萬元以上者,對公寓租金價格的敏感度實際并不高。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經濟新聞》記者:“長租公寓提供的精細化服務,如管家服務、免費健身房等等,都是需要成本的,而這些往往也都是白領租客所看重的。”同時,他認為,長租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解,因為其主要面對的是注重租住體驗的年輕白領,他們有較強的租金承受能力。

●房租偏高仍現“一房難求”

盡管長租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金高,但品牌長租公寓的出租率卻很高,甚至出現一房難求的情況。

記者在調研時發現,北京魔方公寓紫竹院店和三元橋店僅有一間空房,建國門店已經滿房。望京自如寓工作人員告訴《每日經濟新聞》記者,目前公寓只剩下一間空房。這種情況在北京泊寓、樂乎城市青年社區都有出現,而泊寓舊宮店和勁松店都已經是滿房狀態。

在上海,萬科泊寓安亭店共有800個房間。盡管其距離上海市中心的人民廣場超過30公里,而且距離最近的地鐵站超過3公里,但目前的出租率達到90%。這主要得益于安亭上海國際汽車城的產業帶動,泊寓超過700個的租戶中,僅僅在汽車城工作的租戶就多達562個。同樣,目前魔方公寓可對外出租的房屋只有147間,而其多個門店中的空置房間甚至只有1間。

深圳部分長租公寓也是“一房難求”。魔方公寓相關負責人稱,深圳的出租率還是蠻高的,公寓經過3個月的爬坡期后基本就是滿租狀態了,有些房間會因換租因素出現短期的空置。就魔方公寓來說,深圳運營門店17家,籌備開業門店10家,房量共4272間。其中運營門店出租率基本上都是95%以上,目前就橫崗店和萬眾城店還有少量空房。

吳丹也表示,18Plus公寓目前共約1350間房,出租率達90%,而且每家店均有特色。例如橫崗店就是以網紅和做音樂為主的;橋頭店就是在南山上班的青年為主;天臺派對、線上情侶CP活動等都是租客的最愛。

之所以出現“一房難求”狀態,《每日經濟新聞》記者也從租戶嚴先生那里找到了答案。

“之前跟別人合租,最頭疼的就是碰到生活習慣和規律差異太大的租戶了。”外地來滬工作的嚴先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家,說起自己的租住經歷,嚴先生很是無奈,“有時候房東再漲漲房租、臨時賣掉房子,提著大包小包往外搬家,那種滋味不好受。”

嚴先生告訴記者:“長租公寓的價格透明、私密性好,還有一些基本的管家服務,有的還有廚房和健身房,租金雖然高,但能免去許多煩惱,為什么不選長租公寓呢。”

在北京國貿擁有個人工作室的“85后”王先生則坦言,長租公寓的價格雖然比市場要高,但是綜合對比環境和服務,這個溢價可以接受。

找房難、價格不透明、高中介費、無服務等等,恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點,而一些長租公寓無中介費、管家服務、提供公共空間等,很好地解決了這些痛點,這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

●加大租賃住房供應能否降房租?

值得注意的是,近兩個月以來,全國多個城市先后出臺文件鼓勵發展租賃住房市場,尤其是8月28日,國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,計劃到2021年底,在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目,此舉也被業內解讀為既可盤活存量土地資源,又有利于加大租賃住房供應,對穩定房屋租金和房價具有積極意義。

“不管是租購同權,還是租房落戶,這些信號傳遞了國家發展租賃住房市場的決心。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者:“租賃住房市場一定會在未來房地產市場中占據重要位置。”

長江證券在此前的一份研報中預測,2018年至2020年住宅存量將分別為2.65億套、2.7億套和2.75億套,租賃住宅套數分別為0.53億套、0.54億套和0.55億套。

從供地來看,上海近期先后推出十余幅租賃住房用地,并計劃在“十三五”期間新增租賃住房70萬套,占新增住房總量的比例超過40%;深圳近日也提出在“十三五”期間,擬通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或集體自有物業統一租賃經營、規范管理……種種動作都明確要加大租賃住房供應。

鏈家研究院院長楊現領此前在博鰲接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示,住房租金價格主要取決于租戶的收入水平,租戶并不會因為政策的寬松與否而在租金上有較大的支出,并認為租金很難降低,將會保持穩定。

賴勤則認為加大租賃住房屬于房地產長效機制的一部分,長期來看,對平抑租金,引導租金和房價回歸理性具有重要作用。

部分長租公寓與周邊價格比

位置面積(平方米)/類型租金(元/月)周邊租金價格,參考一居室價格(元/月)距離城市核心區海淀區三義廟約12㎡,一室一衛35804000左右15km15㎡小復式結構4380 30㎡復式5700 海淀區上地15㎡一室一衛320025㎡/3000;
30~50㎡/一室一廳/4000~550023km18㎡一室一衛3700朝陽區管莊一居室(25㎡左右)(舒適-典雅)2700-3400 2000~400022km一居室(35㎡)(豪華-陽光)4100-4500亦莊經濟開發區一居室(35㎡)(舒適-典雅)4000-465050㎡/一室一廳/300024km一居室(25㎡)2900一室一廳一衛(40㎡LOFT)4050-4550豐臺區南頂路20~40㎡一室一衛3000-550050㎡/一室一廳/35008.5km朝陽區靈通觀小區25~30㎡,一室一廳6000-650040多㎡/一室一廳/55007km45㎡,一室一廳一衛8800昌平區清苑路35㎡左右4000-450070㎡/一室一廳/00025km海淀區紫竹院南路25㎡~35㎡5000-6100約40㎡/450010km朝陽區三間房30㎡左右4000-47003300-400019km朝陽區酒仙橋34㎡~38㎡開間4384-51994800-700020km34㎡雙床房開間4699-499964㎡套間6299-6799 中關村產業園30㎡開間4779-53192500-450016km43~49㎡開間6899-7299 朝陽區北花園街30㎡左右4900起3600-400017km昌平區回龍觀20㎡左右2650起2000-270027km朝陽區松榆南路316~25㎡3700-4000(10%服務費)主臥/2800-3100
一居室/5000-650011km26~30㎡4200-6000海淀區清河一街50㎡左右60004600-550020km43㎡左右4200酒仙橋店25㎡左右6890-699017km20㎡6190朝陽區百子灣25㎡2600-43803000左右11km朝陽區青年路25㎡3000-52004700-680015km北京首都機場Loft房型1800-25001600-300040km豪華房型3000-3500朝陽區金蟬西路   一居室3600-38003000左右13km朝陽區國貿 一居室 13810起 4000-140008km 朝陽區十里河 28~55㎡Loft房型 3800-5500 3500左右 12km西城區鼓樓大街20~30㎡ 5688-6788 3000-600011km浦東張江 19~43㎡ 2990~5600 二居/7000-900020km閔行虹橋 12~31㎡ 2680起 三居/5600-750020km 寶山楊行 68㎡ 3860 二居/2800-370021km徐匯徐家匯 14㎡ 3990元三居/92006km浦東塘橋 一居 4270元 一居/3500-38007km靜安滬太路 一居 3400元二居/50009km民治萬眾城店30~45㎡一室一廳 2800-4000 約2000 15km橫崗店約35㎡一室一廳 2300-3500 約2500 25km南山科技園店約40㎡一室一廳 5000-6000 約450015km坂田楊美店約40㎡一室一廳2500-3000約200014km東門步行街店 25~35㎡一室一廳 3800-4200 約2800 9km景田店 40~50㎡一室一廳 4500-6500 約3500 3km香麗大廈 7~13㎡(四室一廳中的一間臥室)1800-2400 兩室一廳/約70004km魯班大廈 13㎡2460約2500-35003km沙頭角店 約52㎡一室一廳 約2900 約2600 22km福永店24㎡一室一廳 約1700-2000 約700-170035km西麗大學城 約12㎡一室一廳 約2800-3100 約2000 16km紅山店 約20㎡一室一廳 約1600-2200 89㎡/3室2廳/約650013km后亭店 約20~30㎡一室一廳 約1700-2300 約600-150042km
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